Qual è il metodo di ammortamento IRS per immobili commerciali?

Gli immobili commerciali sono terreni, edifici e altre strutture utilizzate dalle imprese per guadagnare reddito da affitti o plusvalenze attraverso le vendite. Questo tipo di proprietà immobiliare non include proprietà utilizzate per motivi personali, come una residenza. L'Internal Revenue Service classifica la maggior parte degli immobili commerciali come proprietà "Sezione 1250", in base alle regole di ammortamento e capital gains per questo tipo di proprietà. Tuttavia, la terra non è ammortizzabile e non è di proprietà della sezione 1250.

Metodi di ammortamento IRS

L'ammortamento è una detrazione fiscale per attività a lungo termine e investimenti immobiliari. Di norma, non è possibile spendere l'intero costo di acquisto della proprietà aziendale in un anno, ma è necessario distribuire le detrazioni sul "periodo di recupero" della proprietà. Diversi tipi di proprietà hanno periodi di recupero diversi. L'IRS utilizza il sistema di recupero dei costi accelerato modificato, o MACRS, per specificare come ammortizzare le proprietà aziendali e di investimento. Il periodo di recupero dell'ammortamento per gli immobili commerciali dipende dal fatto che il proprietario utilizzi il sistema di ammortamento generale o il sistema di ammortamento alternativo. Le aziende utilizzano normalmente il GDS a meno che non abbiano motivi specifici per utilizzare l'annuncio. Alcune proprietà utilizzate per l'agricoltura o per scopi esentasse devono utilizzare ADS.

Metodi di ammortamento

Sotto GDS, la proprietà non residenziale della sezione 1250, che comprende immobili commerciali, ha un periodo di recupero di 39 anni. In generale, i proprietari di immobili possono scegliere tra tre metodi di ammortamento GDS: saldo decrescente del 200%, saldo decrescente del 150% e metodo lineare. Le aziende recuperano i loro costi ammortizzabili più velocemente con il metodo del 200%, ma possono scegliere di utilizzare uno degli altri metodi. Tuttavia, i beni immobili come gli immobili commerciali devono utilizzare il metodo di ammortamento a quote costanti. Per prendere l'ammortamento a quote costanti GDS su un edificio commerciale, il proprietario sottrae il valore di recupero dell'edificio dal costo di acquisto o di costruzione. Il proprietario preleva quindi 1/39 di questa differenza ogni anno per 39 anni. Sotto ADS, il periodo di recupero è di 40 anni ei proprietari possono utilizzare solo l'ammortamento lineare.

Casi speciali

Il proprietario, non il locatario, detrae il deprezzamento degli immobili commerciali. Tuttavia, il locatario prende la detrazione di deprezzamento su un leasing a vita. Inoltre, un locatario può deprezzare alcuni miglioramenti permanenti alla proprietà affittata. Se affittate appartamenti cooperativi come attività, potete svalutare le vostre quote della società che possiede le proprietà. Se si utilizza una proprietà commerciale per uso personale, è possibile solo svalutare la parte utilizzata per business o investimento. Sebbene non sia possibile ammortizzare la terra, è possibile ammortizzare il costo della preparazione del terreno per uso commerciale. Non è possibile ammortizzare le proprietà che si detengono da meno di un anno.

Vendita di immobili commerciali

La sezione 1250 ha regole speciali che regolano l'imposta sulla sua vendita. In particolare, è necessario modificare la base di costo della proprietà deducendo l'ammortamento accumulato sulla proprietà prima di calcolare il proprio guadagno. La base di costo potrebbe anche ricevere altri aggiustamenti. Trattate come reddito ordinario l'ammontare del guadagno fino all'importo del deprezzamento accumulato. Qualsiasi guadagno, che è il ricavato della vendita meno la base del costo rettificato, oltre all'ammortamento accumulato è un guadagno in conto capitale. Tuttavia, le aziende devono riconoscere una quantità aggiuntiva di guadagno come guadagno ordinario. Questa somma aggiuntiva è pari al 20 percento dell'eccedenza delle detrazioni per deprezzamento accelerato, quelle derivanti dai metodi del 200 percento o del 150 percento, al di sopra delle deduzioni disponibili attraverso l'ammortamento lineare. Normalmente, poiché la proprietà reale riceve ammortamenti a quote costanti, non esistono importi aggiuntivi.

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